1993年2月，香港的恒生指数，已经是持续多年的牛市行情了。80年代初，一度是四年长熊，恒生指数长期在1000点附近波动，熬死了无数的投资者。
之后，从85年开始算起，香港股市已经是维持了七年不断创新高的长期牛市了。
即使是过程中遇到一些闪崩回调，也仅是短期调整，基本上，这个阶段的长期投资者，如果不是眼光太差，大部分都是赚的盆满钵满。
93年初，汇丰银行再度宣布盈利又创新高，92年的盈利突破150亿港元，年利润增长更是达68%这样远远超过市场预期的增长率。汇丰银行的市值，也从去年的1000亿出头开始继续暴涨，到了2月份的1800亿港元，重新夺回了香港市值最高的上市公司的宝座。
而被新创业电子集团纳入旗下的恒生银行，则是发布了一份年利润57亿港元的年报，年利润增速更是超过79%。
恒生银行的CEO马耀文表示说道：“恒生银行57亿的净利润，是在我们执行远远比同行业更严格的坏账核销的基础上实现的，去年我们核销了46亿元坏账，不少核销的坏账！如果少核销一些坏账，我们的利润表现可能更好，但是为了我们资产质量着想，我们执行了最严格的风险控制和管理标准。比如，主动大规模的核销坏账，而不是将更多逾期甚至坏账通过粉饰包装，来延迟体现出来，增加长期的风险。由于，核销坏账的幅度大，所以，我们资产质量也是超过同行，未来的增长速度，也是可以保证的！”
随着恒生银行的年报公布和对业绩进行了一些解释和说明，其市值也是出现了大增，至1500亿港元市值。
除此之外，李嘉诚旗下的长江实业和和记黄埔等等上市公司，也都公布了超过50亿港元盈利规模的靓丽业绩和大规模的分红计划。
另外，渣打银行、九龙仓、新鸿基地产、鹰君地产、太古地产、会德丰、太古股份、希慎兴业等等一堆的公司，各自发布了不俗的业绩。
也既是说，香港金融市场受到地产、银行等等行业的景气刺激，房价、业绩、股价互相推动。房价涨，地产公司业绩涨，地产公司业绩涨，银行作为地产的爸爸，业绩也是水涨船高。之后，地产、金融公司的业绩好，又进一步推动股价涨。
这种地产和金融互相联动的长期是牛市，几乎是永动机一般，谁也不知道，这个趋势什么时候会打破。
以至于，香港最大市值的30家公司里面，地产公司股票占了有一半。金融公司则是占四分之一，剩下的才是其他行业的公司，能在地产金融公司占据主流的情况下，拥有不俗的市值，也真的不容易。
就算是新创业系控股的上市公司中，目前，最大市值也是恒生银行了。
新创业影视、新创业出版、新电玩具，甚至是参股的爱卡新能源公司的股票市值，跟恒生银行相比，都是远远逊色的。
林棋看了看恒生指数成分股，不由感叹：“改名地产金融成分股，恐怕更科学一些！”
马耀文笑道：“林总，这是没办法的事情，香港除了我们不是靠着香港市场五六百万人赚钱之外，其他的公司，基本的营收和利润，多半是靠着香港市场。尤其是，香港地产市场，直接影响香港绝大部分本地上市公司的财务报表，只要地产价格不断涨，各大公司都是收入利润屡创新高，地产一不行，上市公司业绩大部分都倒退。”
“这么走下去，是死路一条！”林棋说道，“透支今后几代人的发展前途，换取这一代人的财富飞增！地产商没什么，但是靠着房价涨来赚钱的地产商，是最缺德的！地产跟金融资本捆绑之后，是相当缺德的一种商业模式。你说吧，涨房价，不少人骂卖不起房。跌房价，又会有人跳楼，因为，借贷买房，跌穿了房贷保证金，银行会收走房子，一无所有，又会欠下一屁股贷款！”
后世香港的董特首，就是回归后的背锅侠，香港回归前，房价被炒上天。回归后，又遇到亚洲金融危机席卷到了香港，而董特首推出扩建政府的廉租房的计划，每年多建八万多套廉租房供应市场。长远来说，这显然是对整个城市经济和民生都是利好的政策。但是，因为连续房价下跌，短期内几十人跳楼，之后，整个社会舆论都是讨伐董特首。之后，换上去的特首，都是只鼓励房价涨，绝对不敢让房价跌。
房价涨，民怨固然大，但是买不起房的不会跳楼抗议啊。
房价跌了之后，一些首付款较少的人房价跌破穿了在贷款的风控底线，房子就会被银行收走，房子卖掉的钱不足以偿还银行的本息的话，后续的尾款还需继续还，所以，低首付买房，房价一跌会导致房子也没了，钱也没了，还倒欠一笔债。
马耀文一愣说道：“恒生还有有一例因为房价跌，而收走房子的案例。”
“因为，房价暂时还未跌穿贷款买房的保证金。”林棋表示，“当然了，以后多半会遇到那种情况，所以，我们做好准备，跟市场同行采取不同的政策。比如……个人用户，仅有一套自住房的情况下，地产价格下跌，用户可以继续偿还本息的情况下，不会强制收走房子。”
“这个……”马耀文不仅犹豫，这个政策对银行可是非常不利的。要知道，全世界大部分的银行，之所以会收走房子，因为，银行借给用户的贷款是现金。而房产本身，仅仅是抵押品。当抵押品的价值大跌时，银行不得不采取行动，来保证自己的本金安全，也就是收走银行的房子到市场卖掉，避免损失扩大化。
“蠢货！回想一下，普通贷款买房的用户的违约率都多低吧！”林棋说道，“全世界大部分市场，贷款给用户买房的，最终的违约概率是极低的！即使有极少数用户真的违约的，我们也是执行，一套房不强行收回！毕竟，仅有一套房，还在偿还贷款，说明这是其家庭仅也有的财富，收走的会逼死人的。而给予希望的话，甚至是勉励的话，度过了短期困难，人活着，迟早会偿还后面的本息。而且，如果是有多套房产的用户，我们不会对其采取这种政策！”
即使是日本地产泡沫崩溃后，日本个人的购房贷款，违约率也是忽略不计的那种。即使是有些地区的房价跌了90%，原值2000万日元的地产，后来仅需200万就能买到，但是不少买房的用户，还是用了几十年时间，偿还了几千万的本息。
地产泡沫崩溃后，真正的违约，大部分是商业性质的公司，投机地产业务，造成的亏损。无论多大的公司，一旦遇到资本抵债的情况下，破产、违约随之而来。总是来说，资本主义时代，公司的违约率是超过个人的，尤其是泡沫崩溃之后，90%的坏账都是由政府和企业制造的，而不是普通个人制造的。
消费贷款就算了，但是……像房贷这种是为了成家立业而购置的资产，基本上，如果不是遇到不可抗拒性因素，很少有人会在这方面进行违约。
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